深圳不容易，只向天空再要一平米

From 孙不熟城市战争 2019-04-23

文｜孙不熟

写完这篇文章，才想到这句鸡汤味十足的标题。今天在泰禾广州院子和几位深圳地产圈的朋友聊天，突然聊起济南扩容这个话题，下面是我的一些个人感慨。

大家都在关注济南扩容的新闻，但这个其实没什么，它不过是省会城市这一波撤县设区的升级版。而且，被吞并的莱芜只是山东排名垫底的地级市，GDP也就几百亿，和一个县城相差无几，强弱整合向来是很容易的事情，真正难的是强强整合，要不然广州佛山早就合并了。

真正应该引起注意的是另一个城市的扩容，这个城市的“扩容”更具奇特性和挑战性，但同时也充满着辛酸和无奈，那就是无地可扩的深圳。

来看看这则新闻：

简单来说，深圳市规划国土委发布关于施行《深圳市城市规划标准与准则》中“密度分区与容积率”章节修订条款的通知，重点是两个信息：

一是取消商服和工业用地的容积率上限。

商业服务业用地除密度一区基准容积率仍为5.4，密度二区至密度五区基准容积率均得到上调；另外商服用地的的容积率上限全部取消。

二是提升居住地块基准容积率。

密度一、二区容积率标准不变（基准容积率为3.2，上限为6.0）；密度三区容积率调整幅度较大，基准容积率为3.0（原为2.8），容积率上限为5.5（原为5.0），此外密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区在14版深标上也普遍提升基础开发强度。

我说明白了吗？在北京、上海、广州、济南、成都、西安、合肥忙于横向扩张时，深圳无牌可打，只有羡慕的份儿，它唯一能做的就是纵向扩容，把电梯越修越高，向上要空间。

优秀如深圳，也不容易啊。

这里其实暴露出深圳的一个天然劣势，像武汉、成都、西安、合肥这样的省会城市，和所在省份是一个利益主体，省会强则全省强，省会想扩容一般会畅通无阻，但包括深圳在内的所有计划单列市，和所在省份分灶吃饭，想吞并一下周边城市，几无可能。

有人可能要提到深汕合作区，对于这块飞地，我向来是持观望态度的，一方面，它和深圳相隔太远，可能超出深圳产业和人口外溢的极限半径，而且基础设施的投资会非常大，需要很多很多年坚持不懈的投入，深圳在政策上的长期性要打一个问号。

另一方面，合作区虽然已经完全由深圳管理，但本质上仍然是深圳的一块“租地”，不能和现有的行政区划等号，这意味着很多东西还需要长期的磨合，很多利益上的分配机制不一定能完全理顺。

当前，深圳的地价、房价都奇高无比，产业和人才外流的压力空前地大，华为研发部门搬迁松山湖就是一次警钟。

对深圳来说，新增产业容纳空间、降低城市营商成本，刻不容缓。既然横向扩容没机会，那就只能纵向，拉高容积率几乎是深圳唯一的选择。

在此意义上，提高居住用地容积率，特别是取消商服和工业用地的容积率上限，是非常正确也是非常及时的决定。相比香港动辄8到12的容积率，深圳整体的容积率仍然是偏低的。

而且相比住宅，写字楼和工厂对日照采光的要求不那么敏感，取消容积率上限的影响不会太大。当然，取消容积率上限，并不意味着可以随心所欲，开发商盖房子至少还要受到间距、日照、绿化率等建筑规范的限制。

拉高容积率对深圳来说，至少三两个显而易见的影响：

一是深圳人的居住空间会进一步香港化，越来越多的将住在鸟笼一般的狭小空间里。在未来的深圳，90%左右的居住用地，容积率不会低于3，另外10％的居住用地也不得不低于1.5。而众所周知，豪宅的容积率一般小于1，这意味着未来的深圳，不会有纯正的豪宅用地出让。

从现在开始，在深圳买房，需要关心一个极为重要的指标，那就是容积率，低容积率房产将成为深圳极为稀缺的品种，随着城市整体的容积率越来越高，容积率小于3特别是小于1.5的房子，值得长期持有。

二是深圳会修建更多的摩天大楼，增加写字楼的供应量，缓解营商成本上涨的压力，帮深圳留住产业，防止产业空心化的出现。

目前深圳规划和已经在建的超高层建筑居全国第一，此前媒已披露了了一大批摩天大楼计划，分别是位于龙岗大运新城的深港国际中心（668米）、位于落户布吉的布吉塔（680米）、位于落户蔡屋围的京基H700深圳塔（739米）与晶都酒店旧改项目（680米）、位于罗湖湖贝的湖贝塔（830米）。

如果上面五栋楼都能建成，按照现在的标准，每一栋都是全国第一，湖贝塔则位列全球第一，深圳有望荣列全球摩天指数最高的城市。

摩天大楼的遍地开花，这对现有的福田中心区和深圳湾两大中心构成利空，因为后盖的楼比你更高、规划理念比你更超前，你的首位度会下降，大家对你的注意力会分散，到最后，这座城市可能到处都是CBD，甚至全域都是CBD。

到时候，深圳将建成中国第一个真正意义上具备“地段平权”效应的多中心城市，在这样的城市买房，随便买什么地段都不会太差。毕竟，2000平方公里的土地，和北上广深主城区的面积基本相当。

最近两年，深圳产业大量外溢到周边城市，让深圳流失大量的税源和人才，损失惨重。这些产业和人才，很多都是深圳花血本从外地吸引或者培养起来的。对深圳来说，尽快扭转这种态势，把产业外移变成产业上移，“肥水不流外人田”是为应有之义。

深圳取消写字楼容积率上限，还带来一个重要的启示是，城市扩容不一定是吞并别人，还可以纵向扩容，向上生长，从纽约、香港等城市的经验来看，高容积率往往意味着更具活力的商业、创新和人居氛围。

相比而言，同类城市对容积率的控制就严得多，以上海为例，在相当长的一段时间里要求中心城区住宅的净容积率控制在2.5以内，办公楼控制在4以内（最新标准是否有调整待确认）。当前上海的产业外移压力不比深圳小，横向扩容也几无可能，是否可以学习深圳适当提高容积率或者干脆取消商办物业容积率上限，值得思考。